鼎冠策略许家印的梦碎了, 地产神话崩了, 时代幻觉醒了

2006年的时候，恒大在江苏启东做了一件事，他们把一片9000亩的填海地分成13个小块，每块都不超过50公顷，这样就能避开国家审批，省下很多买地的钱，这个做法看起来挺聪明，但一直没人管，后来他们开始卖房子，价格定得不高，每平方米5200到6200元，还送装修，上海附近的人觉得划算，就都跑过去买了。

到了2012年，这种模式开始大规模复制，他们在南京西路租下临时展厅，每天派出几十辆大巴车，从上海、苏州、杭州拉人去看房，看沙盘时就让人签合同，不给犹豫时间，广告天天播放，说这是“江浙沪后花园”，听着就舒服，大家买的不是房子，是心里的一点安慰——错过了上海，至少还能在这儿占个位置。

从2015年起，恒大集团开始涉及金融领域的操作，他们向供应商开出商业承兑汇票，却拖延支付款项，供应商虽然意识到其中的风险，仍然选择垫资继续合作，因为恒大每年的财务报告表现良好，分红额度高，给人稳健的印象，实际上，恒大利用房屋预售的收入来充实营收数据，再动用这些资金发放分红，账面上显得漂亮，实则资金空转，这种手法不止恒大采用，碧桂园和融创也曾实施，只是恒大的操作更为激进。

2017年之后，恒大开始进入其他行业，汽车、矿泉水、医疗美容、文化旅游，什么都尝试，投入了上千亿资金，最后卖出去的车辆不到一千五百台，平均每台车亏掉八千万，这些项目原本就不是为了赚钱，而是为了装点门面，恒大需要一个新的故事，好让投资人和银行继续信任他们，2020年恒大汽车准备上市，许家印还说想要超越特斯拉，那时候房地产销售已经不太行了。

2021年的政策出台了，三道红线一收紧，恒大就扛不住了，它欠着两万三千八百亿的债，资产只有一万七千四百亿，中间差了六千多亿，到了2025年8月，恒大在港股退市，停牌一年半之后终于画上句号，许家印被带到深圳关押起来，他在香港设立的家族信托也被法院拆除，所有资产都被冻结了，这件事不是突然发生的，而是早就埋下了隐患。

为什么没人早点揭穿恒大，因为在2010到2020年这十年里，大家都认为房价不会下跌，地方政府依赖卖地收入维持运转，银行愿意大量放贷，普通人也相信买房可以赚钱，恒大就是借着这个势头，把大家的想象做成了生意，从启东项目到海花岛，再到造车计划，每一步都有人买单，不是他们本事有多大，而是我们太容易轻信了。